Por Patricio Ballesteros Ledesma 

Aunque aparece en las encuestas con la misma frecuencia que la inflación, la pobreza o la inseguridad, la vivienda es uno de los temas que más preocupa a una gran parte de la sociedad. Como en los otros casos, su abordaje es complejo y requiere de muchos años de fuerte inversión y estabilidad económica. 

Hay algunos datos que se hacen sobre la cantidad de salarios anuales que se necesitan para comprar una propiedad y esas proyecciones no sólo desalientan sino que evidencian una dura realidad: la mayoría de la población trabajadora ve esta posibilidad inalcanzable. 

Si se toma un salario mensual de $100.000 por mes como ejemplo, para adquirir un 2 ambientes usado y modesto en CABA (40 m2) con un valor inferior a los US$80.000 se necesita el total de aquellos ingresos por 15 años, sin tomar en cuenta intereses o inflación. Hay otras mediciones, como la que relaciona el salario con el valor del metro cuadrado, pero es igual de imposible para la mayoría. 

Por el lado de la demanda, el sueño del techo propio es más una conversación de gente joven que busca independizarse del hogar primigenio, pero también de los que no tuvieron la posibilidad de comprarse un terreno y construir ni heredaron una vivienda familiar, y cada mes deben gastar gran parte de sus ingresos en alquilar. 

La necesidad se hace más urgente en las parejas que están pensando en tener hijos o en las que ya tienen varios, y el sueño de la casa propia surge más como una necesidad que un aspiracional, como les gusta decir a los analistas de marketing y consumo. 

Alquileres altos, hipotecas inalcanzables 

En el mercado inmobiliario los créditos hipotecarios son una opción pero sólo para los niveles de sueldos más altos y muy convenientes para la compra de viviendas en ubicaciones privilegiadas a estrenar. La financiación extra bancaria o de fideicomisos para proyectos desde el pozo también es una opción para pocos. 

Sólo en CABA, hay cientos de miles de propiedades desocupadas que no están a la venta por la caída de los valores y se mantienen como refugio de valor para sus dueños, que incluso prefieren no alquilarlos para no tener que lidiar con los inquilinos. Al achicarse el mercado, hasta la renta y las expensas se tornaron impagables. 

Los esperanzadores y masivos créditos UVA de 2016 y 2017 se transformaron en una pesadilla para sus tomadores al año siguiente, a raíz de las devaluaciones implementadas por el propio gobierno que los había otorgado. 

Para acceder a un préstamo bancario de $1 millón para la compra de un inmueble, que es una porción ínfima de la cartera de créditos total del mercado, se habla de cuotas mensuales de $80.000 durante 20 años, pero si no puede superar al 30% de los ingresos del grupo familiar, eso implica que se tienen que juntar al menos $270.000. 

El costo financiero total (CFT) anual es tan elevado que puede llegar a superar el 150%. Entonces resulta ilógico, porque quien puede destinar esa suma mensual al pago de una cuota, sin pedir el crédito y ahorrando esa cifra, al cabo de un año tendría el monto total solicitado o más si cada mes lo deposita en un plazo fijo. 

Ese millón de pesos equivale a cerca de US$2.850 (blue, el celeste ya no corre), pero no hay propiedades de ese valor, por lo que si se buscar financiar $10 millones o su equivalente de US$28.500, la cuota mensual rondará los $800.000 y entonces sería accesible a quienes tengan ingresos por no menos de $3 millones al mes. Un grupo minúsculo de la demanda y el ínfimo mercado hipotecario actual. 

Entre las instituciones públicas están los créditos del Banco Provincia, el Ciudad y los UVA del Nación, además de los tradicionales del Hipotecario, aunque en el banco privado el plazo máximo es 60 cuotas y el CFT supera el 310%.  

Política de Estado para acceso a viviendas 

Ante esta realidad el actual gobierno nacional estableció Mi Casa, una posibilidad desde el ámbito público para que más familias puedan acceder a una vivienda digna, accesible y a estrenar.  

La idea se materializó en la política de desarrollo territorial, urbano y habitacional de alcance federal bautizada como Procrear, que busca mejorar las condiciones de acceso al hábitat más allá de las acotadas e inalcanzables opciones del sector privado. Todos los meses se licitan más obras localizadas en diferentes ciudades del país. 

Esta política pública se basa en tres opciones básicas para comprar un lote, construir una casa o adquirir una propiedad terminada. Esta alternativa permite la compra de una vivienda nueva en uno de los desarrollos urbanísticos del programa, que se sitúan en todo el territorio y a los que se suman nuevos año tras año.  

La construcción de una vivienda de hasta 60m2 en un lote propio en cualquier provincia, con la posibilidad de acceder a los Créditos Casa Propia Construcción, con financiación en pesos y a 30 años de plazo máximo. O la compra de un lote con servicios de calidad y a precio accesible, con una línea de crédito hipotecario de Procrear. 

A fines de diciembre del año pasado se realizaron los últimos sorteos de Casa Propia y Procrear II, los participantes previamente inscriptos y con sus datos validados que resultaron seleccionados obtuvieron así la posibilidad de iniciar el proceso de conformación del crédito según la línea. 

Los sorteos de asignación de vivienda y lotes con servicios de Procrear II incluyen a los beneficiarios y beneficiarias de un crédito y sólo les resta saber cuándo y qué unidad ocuparán, aclaran en la cartera. 

Analizan créditos ajustables por el salario 

Este lunes a las 10 horas se produjo la apertura de inscripciones para 635 viviendas en 37 desarrollos urbanísticos del Procrear II en 16 provincias y CABA, bajo la fórmula Casa Propia. Los requisitos y la oferta se pueden consultar en la web https://www.argentina.gob.ar/habitat/procrear/desarrollosurbanisticos. 

El titular del Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat Santiago Maggiotti, declaró este jueves en la radio web Futurock, que en el Gobierno analizan con la banca pública lanzar créditos hipotecarios ajustables por el salario, aunque no brindó mayores precisiones sobre montos, plazos, costos. 

“Estamos trabajando con el sistema financiero, con los bancos públicos primeramente, para ver si podemos sacar alguna línea de crédito hipotecario que sea ajustable por salario”, adelantó el ministro, que además confirmó que ya se entregaron viviendas a más de 75.000 familias y hay otras 148.000 en construcción en todo el país. 

En la misma entrevista, Maggliotti comentó que el ministerio cuenta con $360.000 millones de presupuesto para 2023 y aclaro que el año pasado iniciaron con partidas por $290.000 millones y se terminaron ejecutando $320.000 millones. “Tuvimos más presupuesto de lo que se había presupuestado y este año va a pasar lo mismo”, conjeturó.