Alquileres: entre una ley que no se cumple y un nuevo proyecto oficial - Política y Medios
22/05/2022 - Edición Nº5224

DEBATE URGENTE

Alquileres: entre una ley que no se cumple y un nuevo proyecto oficial

La actual regula los aumentos dentro del contrato pero no el valor inicial, complicando el acceso y las renovaciones. Además, subieron más que la inflación. ¿Qué alternativas se manejan?

Por Patricio Ballesteros Ledesma

El acceso a la vivienda para familias y personas es un problema estructural desde hace décadas que, de manera esporádica y limitada, se busca subsanar con los planes habitacionales oficiales, pero a eso se suma la cada vez más acotada posibilidad de lograr el alquiler de un inmueble, aunque sea modesto y lejano a los centros urbanos.

Y el asunto ya no es lograr un contrato más o menos favorable, tanto para un locador como un locatario, sino poder mantenerlo varios años, más aún con una inflación general del 50% y la consecuente caída del poder adquisitivo de los casi 9 millones de inquilinos del país. 

En 2021, la mayoría de los inquilinos enfrentó aumentos del 30% al 80% en los valores de locación, luego del descongelamiento en febrero al caducar el decreto 320/20.

Esto provocó que más del 10% tenga que abandonar la propiedad. Con la pandemia aún no resuelta, y la precariedad laboral extendida, quedarse en la calle resulta insoportable. Pero los aumentos y los desalojos volvieron.

Al mismo tiempo, como las subas están reguladas pero el monto de inicio no, la entrada para los que están buscando una vivienda se hace inaccesible a los altos valores promedio que pide el mercado, que además se muestra deficitario por la retracción de la oferta de unidades vacías.

[El alquiler se lleva hasta la mitad de los ingresos]

Una encuesta nacional realizada por Inquilinos Agrupados en septiembre de 2021 mostraba que casi 7 de cada 10 inquilinos destina entre un tercio y la mitad de sus ingresos a pagar el alquiler.

Ese relevamiento, que abarcó a 2.500 locadores de todo el país demostró, que el 24,3% reserva el 40% de los ingresos totales del hogar al pago del alquiler, el 23,6% destina un 30% y para el 20,7% ese gasto representa un 50% del ingreso.

Además, la encuesta reveló un alto endeudamiento entre los inquilinos, cuando casi la mitad (48,8%) confesó tener retrasos de pagos de diverso orden. Al tope de la lista figuran las deudas con la tarjeta de crédito (30,1%), familiares (15,2%), bancos (14,8%), financieras (6,8%), aunque en los alquileres representan el 5,8% del total.

Sobre el particular, desde Inquilinos Agrupados aseguran que ese porcentaje de deuda de alquileres es bajo porque es lo último que se deja de pagar y cuando no se puede cumplir con el compromiso son desalojados legalmente o por la fuerza.

Para seguir la evolución, el más reciente relevamiento de diciembre pasado arroja otros números igual de interesantes, sobre una muestra de 2.170 casos. El 78,2% de los encuestados se encuentran en la franja de 26 a 45 años, mientras que el 65% son mujeres. El 75,4% no recibe factura por el pago del alquiler y el 26% tiene aumentos ilegales cada 6 meses.

[Entre la defensa de la ley actual y el proyecto de una nueva]

El 25 de enero, Gervasio Muñoz, presidente de la Federación de Inquilinos Nacional, mantuvo una reunión con el titular de la Secretaría de Comercio Interior, Roberto Feletti, para organizar una agenda de trabajo conjunta para este año con el foco puesto en la defensa de la ley de alquileres vigente. 

¿Cuál es la amenaza? Los proyectos de derogación y modificación al texto legal presentados primero por Karina Banfi, luego por Martín Tetaz, Ricardo López Murphy, Lucila Lehmann y otros legisladores nacionales de Juntos por el Cambio y finalmente por Cristian Ritondo.

Esas iniciativas plantean la liberalización total de los precios de los alquileres, la reducción de las comisiones inmobiliarias, contratos cortos y agilizar los desalojos, entre otros puntos, más cercanos a la posición de las inmobiliarias y los propietarios que de los actuales o futuros inquilinos.

Pero también desde el Gobierno hay opiniones a favor de cambiar la legislación, como del presidente de la Cámara de Diputados, Sergio Massa, que señaló que el actual texto de ley fracasó en su implementación.

Durante su exposición en el Día de la Construcción expresó: “Hay que darle certezas a los propietarios y seguridad a los inquilinos”. En ese punto, los incumplimientos reiterados no pueden ser responsabilidad de la norma sino del poco o nulo control por parte de la autoridad responsable, aducen los inquilinos.

Aunque sí es cierto que la ley provocó una drástica retracción de la oferta de inmuebles en alquiler, que puso un freno en el acceso a las viviendas del lado de la demanda y una suba desproporcionada en los valores de mercado de las vacantes.

Las declaraciones de Massa al respecto.

[Millones de inquilinos buscan una solución]

Así las cosas, el presidente Alberto Fernández coincide con Massa y el oficialismo prepara un proyecto que busca suspender por 180 días la ley vigente y cambiar varios puntos clave del texto actual, lo que podría lograr un consenso y la aprobación mayoritaria por parte de la oposición en el llamado a Extraordinarias.

El presidente de la FNI le planteó a Feletti que el Estado tiene que intervenir en este precio fundamental para 3 millones de hogares en la Argentina, porque en alimentos se gasta alrededor del 10% del salario, pero los alquileres representan entre el 40 y el 50%.

En esta materia el conflicto es casi permanente, en parte porque entre lo que se resigna y lo que se consigue en cada acuerdo, las partes principales nunca quedan conformes con el resultado alcanzado. La llegada de una ley que venía a llenar un vacío legal en un mercado poco transparente no logró su cumplimiento por falta de controles.

La intención de los inquilinos es la conformación de una mesa en la que puedan dialogar con el sector inmobiliario, pero cuando eso ha ocurrido acercar las posiciones y los intereses de unos y otros ha sido casi una tarea imposible.

En los debates de la actual ley quedó demostrado, cuando en Senadores logró la aprobación sólo por el Frente de Todos: habrá que ver qué ocurre este año en el Parlamento con el nuevo proyecto.

La ley 27551 fue aprobada en Diputados el 20 de noviembre del 2019, al final del mandato de Mauricio Macri y refrendada en el Senado el 11 de junio de 2020, ya durante el gobierno de Alberto Fernández. Nadie quedó muy conforme pero se sancionó y comenzó a regir. 

El pedido de los representantes de los inquilinos es que Comercio Interior mida los precios del mercado de alquileres, y aducen que no puede ser una cifra que dependa de privados como Zonaprop o MercadoLibre. 

[Más allá de una nueva ley, el asunto es el controlar el cumplimiento]

En 2021, los aumentos fueron mayores en la propiedades de menos ambientes (56% en 1 contra 50% en 3), en general superaron a la inflación anual y hoy un monoambiente en CABA se consigue en promedio a $34.000, algo más que el monto de un salario mínimo, vital y móvil ($32.000).

En la Ciudad de Buenos Aires en particular, el déficit habitacional es enorme, pese a que el 9,2% de los inmuebles para uso residencial en todas sus variantes y valores están desocupados (138.000 unidades), según datos de 2019 del Instituto de la Vivienda porteño. 

Más allá de las viviendas a estrenar, en el corredor norte por caso hay muchos departamentos exclusivos o para el nivel ABC1, que funcionan más como inversión en real estate que como alternativa para acortar el déficit de viviendas.

En cuanto a los departamentos vacíos o viviendas ociosas de nivel medio, que en otras capitales de la región rondan el 5% del total, y tal como ocurre en otros países, desde el Gobierno se analizó aplicar algún tipo de multa o impuesto por no volcarlos al mercado (salvo en el caso de sucesiones, por ejemplo).

Se sabe que están vacías por el ínfimo consumo de energía eléctrica, o de agua, como observan en Uruguay durante uno o dos años. En Francia, Australia y Canadá lograron bajar la vacancia de viviendas en forma paulatina con la aplicación de tributos específicos y temporales. En Alemania fueron más lejos, se aprobó por plebiscito la expropiación de 240.000 viviendas en Berlín para incrementar la oferta y bajar los precios.

Celebraciones en Berlín a fines de septiembre tras la aprobación del plebiscito con un 59,1% de votos positivos.

[Un poco de trasparencia para un mercado opaco]

Los afectados desde la demanda señalan que Comercio Interior debería empezar a informar de manera clara el índice de actualización anual de los alquileres, que hoy depende de una web muy poco práctica del Banco Central y que es remendada por las propias organizaciones de inquilinos.

Ya el 21 de enero, el líder de la agrupación nacional se había reunido con Agustín Simone, ministro de Hábitat bonaerense, en representación de las organizaciones inquilinas de la provincia, para tratar los temas que más preocupan en ese territorio.

En la reunión se planteó controlar el cumplimiento de la ley de alquileres, avanzar en el control de la ley fiscal que prohíbe el cobro de sellado por alquiler y modificar la ley 14085, para que la comisión inmobiliaria la paguen los propietarios (como en CABA, La Pampa y Río Negro).

Además se pidió la difusión de los derechos conquistados en la ley de alquileres y la confección de una web oficial para consultar el índice de actualización. Según Muñoz, el ministro se comprometió a difundir la norma y dialogar con la gobernación las restantes demandas. 

El dirigente del colectivo se suele preguntar: “Si el Estado regula el precio de los alimentos o medicamentos, por qué no se regula el precio de alquileres. Tiene que estar el debate dentro de algún proyecto popular”.

Con esta idea que tiene consenso entre los que alquilan y el gobierno, y la intención de mediar entre los propietarios y los inquilinos, en el arranque del año se realizan reuniones entre representantes de unos, otros y los funcionarios nacionales y de algunas provincias para acercar posiciones. 

Propietarios, inquilinos y agrupaciones que los nuclean avanzan en las conversaciones previas a los debates, que se instalarán en los próximos días con vistas al tratamiento del proyecto oficial.

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